proti - to be online
PUBLIKACJE
wróc do listy publikacji
IMMISJE czyli jak obronić się przed niechcianym oddziaływaniem z nieruchomości sąsiedniej

 

CZYM SĄ IMMISJE?

Immisje w prawie cywilnym to, mówiąc najogólniej, różnego rodzaju oddziaływania, stanowiące skutek działalności człowieka, mające źródło na pewnej nieruchomości, które przenikają na nieruchomości sąsiednie i zakłócają korzystanie z nich. Oddziaływania te mogą mieć charakter pośredni, kiedy przedostają się z nieruchomości wyjściowej na sąsiednie w sposób naturalny, np. poprzez: przenikanie zapachów, hałasów, wibracji, pary, wody, pola lub fal elektromagnetycznych, bądź bezpośredni, kiedy wiążą się z przerzuceniem np. nieczystości na nieruchomość sąsiednią, sztuczne skierowanie na nią wody opadowej czy też inne intencjonalne działanie. Ostatnie z wymienionych immisji stanowią bezpośrednie wtargnięcie w sferę cudzej własności i są zabronione wprost przez art. 140 Kodeksu cywilnego (Kc).


WŁAŚCICIELOWI NIE WSZYSTKO WOLNO NA SWOJEJ NIERUCHOMOŚCI

Przedmiotem naszego dalszego zainteresowania będą immisje pośrednie, których dotyczy art. 144 Kc nakazujący właścicielowi nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jest to jeden z przepisów regulujących uprawnienia i roszczenia właścicieli nieruchomości w ramach regulacji stosunków sąsiedzkich, które możemy odnaleźć także poza Kc. Np. w ustawie – Prawo budowlane, w art. 5 ust. 1 pkt 9ustawodawca stwierdził, że projekt budowlany powinien zostać tak wykonany, aby respektował występujące w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnione interesy osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Termin „przeciętna miara”, który został użyty w art. 144 Kc jest nieostry i wymaga skonkretyzowania w każdym poszczególnym przypadku. Dopuszczalność zachowań należących do zbioru „przeciętnych” wymaga bowiem z jednej strony umiarkowanego działania korzystającego ze swojego prawa, z drugiej jednak wymaga biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru celowego działania. Podobnie rzecz się ma ze „społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości”, które jest podstawowym kryterium określającym granicę dopuszczalnych immisji w ramach kryterium przeciętnej miary. W ten sposób dokonuje się zobiektywizowania sposobu użytkowania nieruchomości, a w konsekwencji i racjonalizacji pojęcia przeciętnej miary.


KIEDY JEDNAK DOJDZIE DO NIEDOZWOLONYCH IMMISJI

Niestety nie każdy właściciel nieruchomości korzysta z niej w sposób niezakłócający korzystanie z nieruchomości przez swoich sąsiadów. W codziennym życiu często spotykamy się np. z sytuacjami, w których sąsiedzi ustawicznie grillują w swoim ogródku, a nawet balkonie, natomiast dym i nieprzyjemne zapachy wdzierają się do naszego mieszkania. Również szereg inwestycji realizowanych i użytkowanych w sferze prywatnej oraz publicznej, staje się uciążliwa dla sąsiadów, np. ze względu na hałas, drgania czy spaliny przedostające się z nowowybudowanych czy przebudowanych dróg publicznych, lotnisk, jak również innych budowli, instalacji i urządzeń. Jednym z podstawowych środków prawnych służących ochronie praw właściciela nieruchomości, na którą przedostają się immisje, jest tzw. skarga negatoryjna, uregulowana w art. 222 § 2 Kc, skierowana przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Właściciel, w drodze przywołanej skargi domagać się od sądu, aby ten nakazał naruszycielowi przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechał dalszych naruszeń.


MOŻLIWE ODSZKODOWANIE I ZADOŚĆUCZYNIENIE

Często, przywołany wyżej sposób ochrony właściciela nie będzie wystarczający. Obok zakłócenia korzystania z nieruchomości, immisje z nieruchomości sąsiednich, ze względu na swój charakter i trwałość, mogą prowadzić do dalszych konsekwencji w postaci powstania szkody związanej z ograniczeniem korzystania ze swojej własności. Uszczerbek taki może przybrać postać spadku wartości nieruchomości, wynikający z uniemożliwienia lubistotnego ograniczenia możliwościkorzystania z niej w dotychczasowy sposób. Podstawą prawną dochodzenia naprawienia tak rozumianej szkody nie może być jednak wyłącznie przywołany art. 144 Kc, ale łącznie z art. 415 Kc (lub 416 Kc), jednakże warunkiem przyznania przez sąd odszkodowania na tej podstawie będzie wykazanie łącznie przesłanek odpowiedzialności w postaci: zaistnienie zdarzenia szkodzącego, z którym prawo łączy obowiązek naprawienia szkody, wystąpienie samej szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem a szkodą.

Dopuszczalność dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 415 lub art. 416 Kc za szkodę poniesioną na skutek immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę nie budzi żadnych wątpliwości, podobnie jak nie jest sporne w doktrynie ani orzecznictwie, że w takiej sytuacji sąd samodzielnie ustala i ocenia wszystkie przesłanki odpowiedzialności deliktowej, a więc także to, czy kwestionowane działanie jest bezprawne, co wymaga oceny zarówno z punktu widzenia przepisów prawa jak i zasad współżycia społecznego (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dn. 17.12.2008 r., I CSK 191/08).

Orzecznictwo sądów w omawianym zakresie jest bardzo bogate, tak jak bogata jest gama sposobów wzajemnych oddziaływań nieruchomości sąsiednich. Tytułem przykładu można odwołać się do narażenia nieruchomości na nadmierny hałas (ponad określone normy) generowany przez ruch samochodowy, prowadzący do obniżenia jej wartości. Roszczenie odszkodowawcze przysługuje także wówczas, gdy zabudowa nieruchomości sąsiedniej (w tym przypadku drogi) dokonana została na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z tą decyzją. Bezprawność działania sprawcy nie odnosi się wówczas do wybudowania budowli, gdyż inwestycja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, lecz z faktem zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości sąsiedniej. (por. m.in. wyroki: Sądu Apelacyjnego w Krakowie w wyroku z dn. 19.08.2016 r., I ACa 342/16 czy Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dn. 15.01.2013 r., I ACa 614/11).

Jednocześnie należy przypomnieć, że również art. 24 Kc może stanowić podstawę ochrony, gdy do zagrożenia lub naruszenia dóbr osobistych dochodzi na skutek pośredniego, niematerialnego oddziaływania, pozostającego w związku z korzystaniem z sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dn. 11.10.2007, IV CSK 264/07). Naruszonym immisjami dobrem osobistym, wymienionym w art. 23 Kc)może być bowiem nietykalność mieszkania, obejmującym ochronę pewnej sfery życia prywatnego człowieka, a mianowicie jego mieszkania i prawa do spokojnego korzystania z niego oraz poczucia bezpieczeństwa wynikającego z posiadania mieszkania (domu).


OCHRONA WYNIKAJĄCA Z PRZEPISÓW SZCZEGÓLNYCH

W niektóre przedsięwzięcia niejako systemowo wpisana jest uciążliwość dla środowiska naturalnego i sąsiednich nieruchomości. Dotyczy to np. takich przedsięwzięć jak: lotniska, oczyszczalnie ścieków, składowisk odpadów, linii i stacji elektroenergetycznych itp., gdy mimo zastosowania środków ochronnych, instalacje umieszczone w obiekcie nadal są i pozostaną uciążliwe. W tych przepadkach, właściwe sejmiki województw, w drodze uchwał wyznaczają obszary ograniczonego (OOU) użytkowania dla określonych przedsięwzięć. Definicję i zasady wyznaczania OOU określają przepisy ustawy z dn. 27.04.2001 r. - Prawo ochrony środowiska (p.o.ś). Jak wyjaśniono w orzecznictwie sądów, w związku z ustanowieniem OOU pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści uchwały o utworzeniu obszaru (zwłaszcza ograniczeń w zabudowie), lecz także obniżenie jej wartości wynikające z tego, że na skutek wejścia w życie uchwały dochodzi do zwężenia granic własności (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania.

Zgodnie z art. 129 p.o.ś. właściciel nieruchomości, dla którego uchwalenie OOU użytkowania wiąże się z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, lub z jej części, zgodnym z dotychczasowym przeznaczeniem, lub jeśli korzystanie z niej stało się dla niego niemożliwe, może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Może również żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, w tym także za zmniejszenie wartości nieruchomości. Czas na wystąpienie z takimi roszczeniami wynosi 3 lata od dnia wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości. Roszczenia te przysługują również użytkownikowi wieczystemu oraz osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości.

© 2021 Igor Mitek, Wojciech Dachowski Kancelaria Radców Prawnych s.c. Polityka prywatności
projekt i realizacja: proti - to be online