Decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, o ile żadna ze stron nie złożyła odwołania, staje się ostateczna po upływie 14 dni od daty jej doręczenia. Należy jednak pamiętać, że po tym czasie możliwe jest także wzruszenie ostatecznej decyzji poprzez stwierdzenie jej nieważności. Sprawdźmy, jakie skutki wywiera stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę w momencie, gdy roboty budowlane są już realizowane bądź zostały zakończone. Dowiedzmy się również, kiedy, od kogo i na jakich zasadach istnieje możliwość żądania odszkodowania za szkodę poniesioną na skutek stwierdzenia nieważności decyzji.

Nieważność pozwolenia na budowę a działania inwestora

Pomimo dysponowania przez inwestora ostateczną decyzją w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę i rozpoczęcia robót budowlanych zdarza się, że osoba trzecia, np. właściciel nieruchomości sąsiedniej, wystąpi z wnioskiem o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Uwzględnienie takiego wniosku spowoduje, że pozwolenie na budowę zostanie wyeliminowane z obrotu prawnego, zaś prowadzona inwestycja będzie traktowana w taki sposób, jakby została zrealizowana bez wymaganego pozwolenia. Z oczywistych względów powyższa sytuacja wywoła daleko idące, niepożądane następstwa w sferze praw i interesów inwestora, które doprowadzić mogą do zniweczenia całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.
Aby uniknąć tego rodzaju sytuacji, w momencie powzięcia wiedzy o wszczęciu postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę warto skonsultować się z prawnikiem od prawa budowlanego. Wskaże on środki prawne służące ochronie inwestora w postępowaniu o stwierdzenie nieważności pozwolenia, a także – w wypadku uwzględnienia wniosku – oceni, czy zostały spełnione przesłanki ubiegania się o odszkodowanie za nieważność pozwolenia na budowę oraz podejmie w tym zakresie stosowne czynności procesowe. Dzięki temu inwestor zabezpieczy swoje interesy i uniknie sytuacji, w której stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę stanie się źródłem poważnych konsekwencji majątkowych.

Nieważność pozwolenia na budowę – wyeliminowanie z obrotu ostatecznej decyzji na podstawie przepisów KPA

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna podlegająca ogólnym przepisom KPA (Kodeksu postępowania administracyjnego). Z art. 156 KPA wynika, że uchylenie ostatecznej decyzji jest możliwe, jeżeli:

decyzja wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
decyzja wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
decyzja dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
decyzja została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
decyzja w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Organem właściwym do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę jest organ wyższego stopnia w stosunku do organu wydającego decyzję udzielającą pozwolenia – odpowiednio wojewoda w odniesieniu do pozwoleń wydawanych przez starostę lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w odniesieniu do pozwoleń wydawanych przez wojewodę. Stwierdzenie nieważności decyzji również przyjmuje formę decyzji administracyjnej, od której przysługują środki odwoławcze na zasadach ogólnych (odwołanie, wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji, wniosek o wznowienie postępowania).

Skutki nieważności pozwolenia na budowę

Skutkiem stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę jest przyjęcie fikcji prawnej nakazującej odtworzenie stanu faktycznego w taki sposób, jakby pozwolenie na budowę nigdy nie zostało wydane. Wiąże się to z koniecznością zaprzestania prowadzenia robót budowlanych. Zdarza się przy tym, że stwierdzenie nieważności pozwolenia następuje wiele lat po rozpoczęciu, a nawet zakończeniu prac budowlanych. W takiej sytuacji konieczne jest przeprowadzenie postępowania naprawczego na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane. W toku takiego postępowania organ nadzoru budowlanego zobowiązuje inwestora do podjęcia określonych czynności lub przeprowadzenia robót budowlanych w celu doprowadzenia realizowanej inwestycji do stanu zgodnego z prawem, zakreślając jednocześnie termin do ich wykonania. Organ może również nakazać zaniechanie prowadzenia dalszych robót budowlanych, doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego, a nawet rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek przedstawienia zaktualizowanej dokumentacji projektowej, uwzględniającej zmiany wynikające z dotychczas przeprowadzonych robót budowlanych.

Kiedy przysługuje odszkodowanie za nieważność pozwolenia na budowę?

Nie trzeba wyjaśniać, że wykonanie powyższych obowiązków wiąże się z koniecznością poniesienia znacznych nakładów finansowych. Wymaga natomiast podkreślenia, że wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę decyduje o wypełnieniu przesłanki niezgodności z prawem działania władzy publicznej, pozwalającej w myśl art. 4171 § 2 Kodeksu cywilnego (KC) na ubieganie się o odszkodowanie za nieważność pozwolenia na budowę. Powyższa okoliczność posiada kluczowe znaczenie dla inwestora biorącego udział w postępowaniu związanym z pozwoleniem na budowę, który zyskuje w ten sposób uprawnienie do naprawienia szkody wynikającej z prowadzenia robót budowlanych w oparciu o niezgodne z prawem pozwolenie na budowę. Na zasadzie art. 361 KC kompensacji podlegał będzie wszelki uszczerbek pozostający w związku przyczynowym z wydaniem pozwolenia na budowę. Będą to wszelkie koszty i wydatki, które nie zostałyby poniesione, gdyby organ administracji architektoniczno – budowlanej nie wydał niezgodnej z prawem decyzji administracyjnej. Dla przykładu można w tym zakresie wskazać na koszty poniesione w związku z wzniesieniem obiektu budowlanego, koszty działań naprawczych, koszty rozbiórki obiektu. Odszkodowanie obejmuje również utracone korzyści, które poszkodowany wedle wszelkiego prawdopodobieństwa uzyskałby, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę.

W celu dochodzenia odszkodowania należy skierować roszczenie przeciwko podmiotowi odpowiedzialnemu za powstanie szkody. W przypadku pozwoleń na budowę wydawanych przez starostę podmiotem takim będzie właściwy powiat, zaś w przypadku pozwoleń wydawanych przez wojewodę – Skarb Państwa. Trzeba mieć przy tym na uwadze, że tak konstruowane roszczenie przedawnia się w terminie właściwym dla roszczeń deliktowych, który w myśl art. 4421 § 1 KC co do zasady wynosi 3 lata od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. W sytuacji wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie od Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego po upływie terminu przedawnienia wywodzone powództwo zostanie przez sąd oddalone, a inwestor nie uzyska dochodzonego odszkodowania.