Umowa o roboty budowlane i umowa o dzieło to umowy gospodarcze, których sposób zawierania, wykonywania i rozwiązania reguluje Kodeks cywilny (KC). Zgodnie z jego przepisami istnieje możliwość odstąpienia od wyżej wymienionych umów, na przykład wtedy, gdy zaistnieją spory między przedsiębiorcami. Kiedy można zgodnie z prawem odstąpić od umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło?

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Regulacje dotyczące umowy o roboty budowlane są zawarte w art. 647 – 658 Kodeksu cywilnego. To właśnie w tym miejscu znajdziemy przepisy obejmujące między innymi istotę umowy, gwarancję zapłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy, odpowiedzialność za szkody wynikłe na terenie budowy czy możliwość odstąpienia od umowy. Taka umowa co do zasady powinna być zawarta w formie pisemnej, a do jej części składowej zalicza się dokumentację techniczną wymaganą przez właściwe przepisy.
Umowa o roboty budowlane jest zawierana przez wykonawcę i inwestora. Podpisując umowę, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w porozumieniu obiektu, który powinien zostać wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Z kolei do zobowiązań umownych inwestora należy dokonanie wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, co dotyczy szczególnie przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a także odebranie obiektu i zapłata wynagrodzenia. Na odstąpienie od umowy gospodarczej decydują się strony wchodzące w spory budowlane.

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Do odstąpienia od umowy o roboty budowlane dochodzi najczęściej w przypadku sporów budowlanych, kiedy to mamy do czynienia na przykład ze zwłoką w realizacji inwestycji czy realizowaniem robót w sposób sprzeczny z umową.

Można wyróżnić dwie kategorie ustawowych podstaw prawnych, które są stosowane w przypadku odstąpienia od umowy o roboty budowlane:

przepisy ogólne o wykonywaniu zobowiązań umownych (art. 491, 493, 495 § 2 KC),
przepisy dotyczące umowy o dzieło (art. 635, 636, 644 KC), które znajdują zastosowanie do umów o roboty budowlane na mocy odesłania z art. 656 KC.

Odstąpienie od umowy na podstawie przepisów ogólnych

W pierwszej kolejności przyjrzymy się przepisom ogólnym o wykonywaniu zobowiązań umownych, które stosuje się również w przypadku sporów gospodarczych między inwestorami i wykonawcami:

art. 491 § 1 KC – odstąpienie na skutek zwłoki jednej ze stron
Przesłanką do odstąpienia od umowy o roboty budowlane na podstawie tego przepisu jest zwłoka w wykonaniu umowy. Przepis ten ma zastosowanie zwykle w przypadku wykonawcy – w odniesieniu do inwestora stosuje się zapisy zawarte w art. 635 KC. Jeśli strona dopuszcza się zwłoki w wykonaniu umowy, wykonawca może wyznaczyć dodatkowy termin z zastrzeżeniem, iż w przypadku bezskutecznego upływu terminu dojdzie do odstąpienia od umowy. Strona ma również prawo – bez wyznaczenia terminu dodatkowego lub po jego bezskutecznym upływie – żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody, do której przyczyniła się zwłoka.
art. 493 KC – odstąpienie wskutek niemożliwości spełnienia świadczenia
Jeśli jedna ze stron odpowiada za okoliczności, które przyczyniły się do braku możliwości spełnienia świadczenia, druga strona może żądać naprawienia szkody lub odstąpić od umowy o roboty budowlane. Uprawnienie do odstąpienia od umowy na podstawie art. 493 KC przysługuje zarówno wykonawcy, jak i inwestorowi.
art. 495 § 2 KC – odstąpienie wskutek niemożliwości świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron
Istnieją również sytuacje, kiedy wskutek zaistniałych okoliczności żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niemożliwość świadczenia. W tym miejscu warto nadmienić, że jeśli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednak druga strona może odstąpić od umowy, jeśli częściowe wykonanie nie miałoby dla niej znaczenia.

Odstąpienie na podstawie przepisów dotyczących umowy o dzieło

Choć umowa o roboty budowlane to odrębna od umowy o dzieło umowa nazwana, regulacja tej pierwszej jest w dużej mierze oparta na przepisach odnoszących się do umowy o dzieło.
Zgodnie z art. 656 KC niektóre przepisy o umowie o dzieło stosuje się w przypadku umów o roboty budowlane. Są to m.in. następujące regulacje:

art. 635 KC – opóźnienie wykonawcy
Na mocy tego przepisu inwestor, który chce odstąpić od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy, nie ma obowiązku wyznaczania dodatkowego terminu na wykonanie robót. Na jego dyspozycję można się powołać, jeśli występuje wysokie prawdopodobieństwo, iż nie uda się wykonawcy ukończyć obiektu w umówionym terminie. Regulacja ta jest niewątpliwie bardziej korzystna niż wspomniany art. 491 § 1 KC, nakazujący wierzycielowi wyznaczenie terminu do wykonania zobowiązania przez dłużnika. Warto jednak zauważyć, że w tym przypadku opóźnienie nie może być spowodowane winą inwestora.
art. 636 KC – wadliwe wykonywanie obiektu
Wadliwy lub sprzeczny z umową sposób wykonywania robót również jest przesłanką do odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Inwestor może w tym przypadku wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania umowy z wyznaczeniem odpowiedniego terminu. Jeśli po jego upływie wykonawca nie dokona zalecanych zmian, inwestor może odstąpić od umowy lub powierzyć jej dalsze wykonywanie innej osobie. Jeśli inwestor sam dostarczył materiały do budowy, w razie odstąpienia od umowy może żądać ich zwrotu. Wadliwość wykonania umowy o roboty budowlane ocenia się na podstawie przepisów prawa budowlanego i projektu inwestycji. Warto pamiętać, że z art. 636 KC inwestor może skorzystać wyłącznie do momentu odebrania obiektu.
art. 644 KC – odstąpienie od umowy za zapłatą wynagrodzenia
Inwestor może również w każdej chwili odstąpić od umowy o roboty budowlane przed ukończeniem prac, wypłacając umówione wynagrodzenie wykonawcy. W takiej sytuacji nie trzeba uzasadniać swojej decyzji. Inwestor nie może jednak odstąpić od umowy na podstawie art. 644 KC, jeśli wykonawca zgłosił zamiar wydania obiektu, który nadawał się do umówionego użytku. Powołując się na ten przepis, inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Umowa o dzieło – podstawowe informacje

Umowa o dzieło to umowa cywilnoprawna, która jest regulowana Kodeksem cywilnym (art. 627-646). Zawierając umowę o dzieło, wykonawca zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Tak jak w przypadku umowy o roboty budowlane, również po zawarciu umowy o dzieło istnieje możliwość złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Do odstąpienia od umowy o dzieło odnoszą się wszystkie przepisy, o których pisaliśmy w kontekście odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Wymaga zarazem podkreślenia, że przywołane dotychczas regulacje dotyczą wyłącznie ustawowych przesłanek odstąpienia od umowy. Strony mogą odrębnie określić podstawy odstąpienia w treści umowy, stosując w tym zakresie wskazania zawarte w art. 395 § 1 KC.

Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy?

Kancelaria Radców Prawnych Mitek, Dachowski specjalizuje się między innymi w prawie budowlanym oraz umowach gospodarczych. Chcesz odstąpić od umowy o roboty budowlane lub umowy o dzieło? Skorzystaj z naszego wsparcia i zakończ spór między przedsiębiorcami zgodnie z obowiązującym prawem. Pomożemy również skonstruować umowę gospodarczą, w której zawrzemy postanowienia zabezpieczające Twoje interesy. Jeśli obawiasz się kary umownej za odstąpienie od umowy, pomożemy Ci złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy w oparciu o rzeczywiście uzasadnione podstawy. Posiadamy szerokie doświadczenie w prowadzeniu spraw gospodarczych i rozwiązywaniu sporów budowlanych. Przeanalizujemy Twoją sprawę, zapoznamy się z dokumentacją i zaproponujemy najlepsze kroki prawne. Reprezentujemy także Klientów we wszelkich sprawach sądowych związanych z omawianymi zagadnieniami.