Odszkodowanie od dewelopera za wady ukryte lokalu

Po zakupie nieruchomości od dewelopera może dojść do sytuacji, w której zostaną wykryte wady niewidoczne przy odbiorze lokalu. Można wówczas ubiegać się o odszkodowanie za wady ukryte mieszkania lub innej nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, czym są wady ukryte budynku i na jakiej podstawie prawnej można uzyskać odszkodowanie od dewelopera za powstałe usterki.

Czym są wady ukryte lokalu? 

O wadzie ukrytej lokalu można mówić w sytuacji, gdy do jej ujawnienia dochodzi dopiero po zakupie nieruchomości i podpisaniu protokołu odbioru. Zazwyczaj dotyczy to przypadków, gdy lokal został wykonany niedbale, w nieprawidłowy sposób lub niezgodnie z dokumentacją projektową. Czasami wady ukryte utrudniają korzystanie z nieruchomości lub jej konserwację, wpływają na jej estetykę i komfort użytkowania bądź obniżają jej wartość.

Oto najczęściej spotykane przykłady wad ukrytych lokali nabywanych od dewelopera:

• krzywe ściany w mieszkaniu;
• nieszczelne lub krzywe okna;
• nierówne podłogi;
• słabej jakości lub nieprawidłowo wykonane instalacje elektryczne i hydrauliczne;
• zawilgocenia ścian w mieszkaniu;
• niewłaściwie wykonane przyłącza sanitarne.

Kto ponosi odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości?

Zgodnie z art. 560 Kodeksu Cywilnego w sytuacji, gdy sprzedana rzecz ma wadę, jej nabywca może domagać się obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy. Uprawnienie to przysługuje nabywcy także w przypadku zakupu nieruchomości. Jeżeli deweloper uchyla się od usunięcia wad, nabywca ma prawo do przedstawienia swoich roszczeń. 

Należy podkreślić, że dewelopera jako sprzedawcę obowiązuje rękojmia za wady nieruchomości. Ponosi on odpowiedzialność za wady natury prawnej lub fizycznej. Jeżeli kupujący wykryje, że w mieszkaniu zamontowano np. krzywe okna, może kierować do dewelopera żądania związane z wystąpieniem wad. Zazwyczaj roszczenia te obejmują obniżenie ceny zakupu lokalu, zapłatę kar umownych, a czasami nawet odstąpienie od umowy, jeżeli wada posiada charakter szczególnie istotny. Warto zarazem pamiętać, że uprawnienie z tytułu rękojmi nie wyłącza możliwości żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, co oznacza, że poszkodowanemu przysługuje wybór środka prawnego, który pozostaje najbardziej adekwatny do zaistniałej sytuacji.

Ile czasu ma kupujący na zgłoszenie roszczenia?

Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne lokalu, np. pęknięcia ścian, które są skutkiem użycia niewłaściwych materiałów budowlanych, czy też za źle rozprowadzoną instalację hydrauliczną, trwa przez okres 5 lat od daty wydania nieruchomości nabywcy. Kupujący powinien wystąpić z roszczeniem w ciągu roku od dnia stwierdzenia wady – po tym czasie ulegnie ono przedawnieniu. 

Z jakimi roszczeniami za wady ukryte mieszkania można wystąpić?

Nabywca nieruchomości ma prawo dochodzić odpowiedzialności dewelopera za wady ukryte kupionego mieszkania. Zazwyczaj roszczenia obejmują naprawę stwierdzonych wad lub obniżenie ceny lokalu. Jeżeli wady nie da się usunąć w ogóle lub w czasie oczekiwanym przez kupującego, nabywca ma prawo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Może też wysunąć inne roszczenia, np. zwrotu kosztów zawarcia umowy.  Należy pamiętać, że do podstawowych obowiązków dewelopera należy terminowe oddanie inwestycji oraz jej wykonanie w sposób zgodny z zasadami wiedzy technicznej i należytej staranności. Dlatego deweloper ponosi odpowiedzialność za opóźnienia w oddaniu lokalu oraz wady nieruchomości. W praktyce nabywcom zazwyczaj ciężko przychodzi egzekwowanie odpowiedzialności dewelopera za pęknięcia ścian, krzywe podłogi lub nieprawidłowe instalacje. Każda sytuacja wymaga analizy i szczegółowego zapoznania się zarówno ze stanem faktycznym, jak i postanowieniami umowy deweloperskiej. Dlatego w sytuacji, gdy powstaje spór z deweloperem warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który pomaga ocenić okoliczności sprawy  i zajmuje się reprezentacją Klienta w  sporze ze sprzedawcą nieruchomości. Doświadczony prawnik z kancelarii Mitek, Dachowski przeanalizuje okoliczności sprawy, pomoże przygotować roszczenie przeciwko deweloperowi, a w razie konieczności poprowadzi spór z deweloperem zmierzając do korzystnego rozstrzygnięcia sprawy przeciwko deweloperowi.