Szkoda planistyczna i odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, na skutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, który reguluje przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy, a także rozmieszczenia inwestycji na danym obszarze. Jego aktualizacja może powodować podniesienie wartości nieruchomości, ale również jej znaczące obniżenie. Sprawdź, czym jest szkoda planistyczna i w jaki sposób uzyskać rekompensatę za powstałe z jej tytułu szkody.

Szkoda planistyczna – czym jest?

Do powstania szkody planistycznej dochodzi w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia nowego MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) konkretna nieruchomość wyraźnie traci na wartości. Obowiązek zrekompensowania tego rodzaju szkody ciąży na organie odpowiedzialnym za planowanie przestrzenne, czyli na samorządzie gminnym.

Przykład szkody planistycznej: Państwo Markowscy są właścicielami działki o numerze X. Jest to działka budowlana, ulokowana blisko miasta, mająca 15 arów. Na podstawie dotychczasowego MPZP była to działka przeznaczona na cele budowlane, otoczona innymi działkami budowlanymi. W nowym planie zagospodarowania uwzględniono zmiany, z których wynika, że blisko działki powstanie wysypisko śmieci. Wartość i atrakcyjność nieruchomości drastycznie spadła.

W jaki sposób rekompensuje się szkodę planistyczną?

Szkodę planistyczną można zrekompensować na dwa sposoby. Pierwszy z nich polega na wypłaceniu właścicielowi nieruchomości odszkodowania za powstałą szkodę, czyli obniżenie wartości działki. Drugi to żądanie wykupienia nieruchomości przez gminę. Roszczenia z tego tytułu można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W jaki sposób ubiegać się o rekompensatę szkód? Najlepiej w tym celu skontaktować się z prawnikiem zajmującym się prawem budowlanym. Każdą sytuację należy przeanalizować indywidualnie. Do uzyskania rekompensaty konieczne jest przede wszystkim wykazanie, że nowy plan faktycznie obniżył wartość nieruchomości lub znacznie utrudnił czy też częściowo uniemożliwił korzystanie z niej w dotychczasowy sposób. Niezbędnym pozostaje także udowodnienie wysokości poniesionego uszczerbku.

Przebieg procesu związanego z rekompensatą za szkodę planistyczną

Podmiot ubiegający się o przyznanie odszkodowania w pierwszej kolejności powinien wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo starosty, który wydaje w tym zakresie decyzję o przyznaniu odszkodowania lub jego odmowie. Strona niezadowolona z przyznanego odszkodowania może w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej wzmiankowanej decyzji wnieść powództwo do sądu powszechnego. Droga sądowa przysługuje także w razie niewydania decyzji przez właściwy organ w terminie 3 miesięcy od dnia zgłoszenia żądania przez poszkodowanego.
W ramach całego postępowania odszkodowawczego porównuje się funkcje i parametry urbanistyczne działki określone w poprzednim i aktualnym MPZP. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny dla obu stanów, a różnica pomiędzy wyliczeniami stanowi wysokość rekompensaty, jaką powinien uzyskać właściciel nieruchomości.

Pewnego problemu nastręczają sytuacje, w których dla danej działki przed wprowadzeniem nowego planu nie obowiązywał żaden inny plan lub okres obowiązywania poprzedniego planu został wcześniej zakończony. Wówczas pojawia się pytanie: czy odnosić się do wcześniej obowiązującego na danym obszarze aktu prawa miejscowego, czy do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości?
Dotychczasowy dorobek orzeczniczy sądownictwa administracyjnego wskazuje, że w pierwszej z wymienionych sytuacji należy odnosić się do faktycznego sposobu użytkowania gruntu. Natomiast w odniesieniu do tzw. luki planistycznej Sąd Najwyższy przyjmuje, że nie ma przeszkód do uwzględniania danych wynikających z poprzedniego planu i pomocniczego odwołania się niego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, by dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu uległy automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem mocy obowiązującej poprzedniego planu (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 680/12, z dnia 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14, z dnia 9 września 2015 r., IV CSK 754/14, z dnia 9 marca 2016 r., II CSK 411/15).

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Jeśli w wyniku aktualizacji MPZP dotychczasowe korzystanie z nieruchomości lub jej części jest niemożliwe bądź istotnie ograniczone, możesz uzyskać odszkodowanie. Przysługuje ono właścicielom nieruchomości, a także użytkownikom wieczystym. Sama rekompensata musi odnosić się do rzeczywistej straty. Podmiot ubiegający się o jej wypłatę jest zobowiązany wykazać związek przyczynowy między aktualizacją lub wejściem w życie nowego planu zagospodarowania a spadkiem wartości nieruchomości.

Jaka jest wysokość odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości?

Wysokość odszkodowania to różnica między wartością nieruchomości uwzględniającą przeznaczenie terenu obowiązujące przed zmianą planu, a czynnikami powstałymi po wprowadzeniu nowego planu.

Przykład: Działka Adama i Katarzyny została wyceniona przez rzeczoznawcę na 150 000 złotych, gdy obowiązywał MPZP oznaczony jako X. Rzeczoznawca majątkowy w treści operatu szacunkowego ocenił, że po wprowadzeniu MPZP oznaczonego jako Y wartość działki spadła do 57 000 zł. W związku z tym wysokość odszkodowania dla Adama i Katarzyny powinna wynieść 93 000 zł.

Szkoda planistyczna wynika z obniżenia wartości nieruchomości, za które jej właścicielom należy się rekompensata. Aby ją uzyskać, warto skonsultować się z prawnikiem od inwestycji budowlanych i podjąć stosowne działania, zmierzające do ochrony własnych praw i interesów. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy intencją właściciela nieruchomości jest przygotowanie inwestycji budowlanych na działce objętej zasięgiem zmienianego planu.