Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, bez której – z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych przez ustawodawcę – nie można rozpocząć budowy obiektu budowlanego. Co ważne, wydanie pozwolenia przez właściwy organ, którym w większości przypadków jest starosta, nie jest uznaniowe, lecz pozostaje uzależnione od spełnienia przez inwestora szeregu warunków. Decyzja o odmowie wydania pozwolenia utrudnia i wydłuża proces budowlany, ale nie musi go przekreślać. Wnioskodawca może się bowiem odwołać od niekorzystnej decyzji.

Uzyskanie pozwolenia na budowę krok po kroku

Pozwolenie na budowę to pierwszy formalny krok przygotowań do realizacji inwestycji budowlanej – budowy, a także rozbudowy, nadbudowy, odbudowy i przebudowy budynku. Decyzję administracyjną wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu, w niektórych przypadkach uprawnienie takie ma także wojewoda.

Aby otrzymać pozwolenie, inwestor musi złożyć projekt budowlany, który zawiera:

projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych – musi uwzględniać granice działki, usytuowanie projektowanych budynków, uzbrojenie terenu, układ komunikacyjny, sposób odprowadzania ścieków;
projekt architektoniczno-budowlany obejmujący m.in.:
- układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
- zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
- charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
- opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego;
projekt techniczny obejmujący m.in. projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych oraz dokumentację geologiczno-inżynierską.

Nie wolno rozpoczynać budowy przed otrzymaniem pozwolenia na budowę. Takie samowolne działanie może grozić wstrzymaniem budowy i nakazaniem rozbiórki obiektu.

Od stycznia 2022 roku obowiązują przepisy, które zwalniają z obowiązku uzyskania pozwolenia inwestorów, którzy chcą wybudować dom o powierzchni nieprzekraczającej 70 m², wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe.

Organ wydaje decyzję po przeanalizowaniu zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska. Jeśli złożony projekt jest niekompletny, organ wzywa do uzupełnienia jego braków.

Jak długo trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?

Ile trwa proces uzyskania pozwolenia na budowę? Organ (starosta, prezydent miasta) co do zasady ma miesiąc na wydanie decyzji. Czas oczekiwania może jednak zostać wydłużony. Jeśli w terminie 65 dni od daty złożenia wniosku nie zostanie wydana decyzja, na organ zostanie nałożona grzywna w wysokości 500 złotych za każdy kolejny dzień zwłoki. Wydanie pozwolenia na budowę nie daje jeszcze inwestorowi prawa do rozpoczęcia prac: musi najpierw odczekać 14 dni na to, aż decyzja stanie się ostateczna.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest doręczana wszystkim stronom postępowania. To nie tylko inwestor, lecz także właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Jeśli którakolwiek ze stron złoży odwołanie, sprawa trafia do organu wyższej instancji (zwykle wojewody). Do czasu wydania przez niego decyzji nie wolno rozpoczynać budowy.

Odmowna decyzja o pozwoleniu na budowę

Decyzja administracyjna o odmowie pozwolenie na budowę nie ma charakteru uznaniowego. Jeśli wszystkie wymagania określone w prawie budowlanym są spełnione, organ administracyjny nie może wydać decyzji odmownej. W pewnych sytuacjach starosta lub inny uprawniony organ wydaje jednak decyzję odmowną.

W szczególności organ odmawia wydania pozwolenia na budowę, jeżeli:

parametry obiektu budowlanego pozostają sprzeczne z przepisami prawa budowlanego lub postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego,
inwestor rozpoczął roboty budowlane przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę,
inwestor nie uzupełnił braków w dokumentacji pomimo wezwania,
na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Odwołanie od decyzji o odmowie pozwolenia na budowę

Decyzja odmowna nie zamyka drogi do budowy własnego domu. Na końcu decyzji znajduje się pouczenie co do możliwości jej zaskarżenia.

Odwołanie od decyzji odmawiającej pozwolenia na budowę składa się w terminie 14 dni od jej otrzymania. Trzeba się śpieszyć: przekroczenie terminu skutkuje tym, że organ odwoławczy w ogóle nie zajmie się sprawą i odrzuci wniesione odwołanie.
Odwołanie składa się do organu wyższego stopnia (w przypadku decyzji wydanej przez starostę jest to wojewoda), ale za pośrednictwem organu, który wydał skarżoną decyzję. Pismo wnosi się więc do starosty, który przekazuje odwołania do wyższej instancji.
Organ odwoławczy co do zasady ma miesiąc na ponowne rozpatrzenie sprawy.
W odwołaniu wnioskodawca musi wskazać, jakie ustalenia organu wydającego decyzję kwestionuje i z jakimi rozstrzygnięciami się nie zgadza.

Dlaczego organ wydał odmowną decyzję o pozwoleniu na budowę?

Organ każdorazowo wnikliwie analizuje wszystkie dokumenty składające się na projekt budowlany. Wydaje decyzję odmowną, jeśli uzna na przykład, że budynek, który chce zbudować inwestor, jest zbyt wysoki lub ma nieodpowiednie położenie w stosunku do wymagań określonych w planie zagospodarowania przestrzennego . Organ może się jednak pomylić – jeśli do tego doszło, w odwołaniu należy wykazać, że odmowa uwzględnienia wniosku była nieuzasadniona, a projekt budowlany jest zgodny z obowiązującymi przepisami.

Decyzja o pozwoleniu na budowę – odwołanie do sądu

Jeśli decyzja organu odwoławczego w dalszym ciągu nie satysfakcjonuje inwestora, może on złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). Ma na to 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu II instancji.

Od orzeczenia wydanego przez WSA przysługuje jeszcze skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skarga taka musi zostać sporządzona i podpisana przez profesjonalnego pełnomocnika (radcę prawnego lub adwokata). Termin na złożenie skargi kasacyjnej wynosi 30 dni od dnia doręczenia odpisu orzeczenia wraz z uzasadnieniem.

Upływ terminu pozwolenia na budowę

W tym miejscu można jeszcze wspomnieć, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor nie może prowadzić prac w nieskończoność. Czas przestoju w budowie nie może przekroczyć 3 lat, a do kontrolowania postępu prac służą wpisy w dzienniku budowy. Przekroczenie wyznaczonego 3-letniego terminu skutkuje koniecznością odnowienia wygasłego pozwolenia. Do uzyskania ponownego pozwolenia na budowę, które straciło ważność, konieczne jest kolejne złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub o wznowienie robót budowlanych.

Odwołanie od decyzji o odmowie pozwolenia na budowę – pomoc radcy prawnego

Decyzja odmowna dotycząca pozwolenia na budowę komplikuje proces inwestycyjny, ale nie zamyka jeszcze drogi do legalnego rozpoczęcia budowy. Rolą organu odwoławczego jest analiza sytuacji faktycznej i zweryfikowanie, czy organ pierwszej instancji działał w granicach prawa. Odwołanie musi zostać dobrze przemyślane, a wnioskodawca musi precyzyjnie wykazać i uzasadnić błędy w rozstrzygnięciu organu. Wymaga to doskonałej znajomości obowiązujących regulacji prawnych oraz aktualnego stanowiska orzecznictwa, ponieważ sądy administracyjne regularnie rozstrzygają wątpliwości w sprawie pozwolenia na budowę.

Dobrze dobrane argumenty pozwalają wykazać, że organ wydał decyzję odmowną w sposób niezgodny z prawem. Aby zwiększyć szanse na korzystną dla siebie decyzję odwoławczą, warto zlecić przygotowanie odwołania radcy prawnemu mającemu doświadczenie w obsłudze inwestycji budowlanych.