Odbiór lokalu to dla większości kupujących pierwszy moment, kiedy mogą wejść do budynku, w którym znajduje się ich mieszkanie lub do nabytego od dewelopera domu jednorodzinnego. Choć w myślach zaprojektowali już wnętrza, w trakcie odbioru powinni skoncentrować się na sprawdzeniu czy lokal odpowiada wymogom technicznym i posiada cechy określone w treści zawartej z deweloperem umowy. Odstępstwa od nich, czyli wady fizyczne, powinny zostać określone w protokole odbioru lokalu.

W lipcu 2022 roku zaczęła obowiązywać nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (popularnie określana mianem ustawy deweloperskiej), która zawiera szereg istotnych regulacji dotyczących odbioru mieszkania od dewelopera. Akt ten uszczegóławia procedurę odbioru lokalu i wprowadza nowe uprawnienia dla nabywcy. Ponadto ustawa deweloperska określa zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego celem jest zwiększenie ochrony osób kupujących nowe mieszkania.

Odbiór mieszkania od dewelopera – jak wygląda procedura?

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym deweloper umożliwia kupującemu lub jego przedstawicielowi wejście do lokalu w celu dokonania oceny zgodność mieszkania z umową oraz normami budowlanymi.

Odbiór następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. Mówiąc jaśniej: odbiór lokalu następuje po tym, jak deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku, ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu na nabywcę.

Coraz częściej klienci uczestniczą w odbiorze lokalu w towarzystwie specjalisty trudniącego się dokonywaniem odbiorów. To najczęściej inżynierowie budownictwa, którzy wiedzą na co zwrócić uwagę w budynku, jak czytać plany i czego oczekiwać od dewelopera.

Deweloper nie może zabronić takiemu specjaliście wejścia na teren inwestycji ani w żaden sposób utrudniać mu działań. Osoba dokonująca odbioru – czy to specjalista z zewnętrznej firmy, czy właściciel mieszkania – ma prawo dokonywać pomiarów odchylenia kątów, płaszczyzny ścian, odległości punktów elektrycznych i innych parametrów wynikających ze standardu wykończenia. Może przy tym korzystać z kamery termowizyjnej, wilgotnościomierza, pirometru i innych urządzeń, których potrzebuje do przeprowadzenia czynności sprawdzających.

Protokół odbioru lokalu od dewelopera

Odbiorowi towarzyszy sporządzenie protokołu w obecności nabywcy. Do protokołu nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Następnie deweloper ma 14 dni na doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub oświadczenia o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli nie dotrzyma terminu, może wskazać inny termin usunięcia wad – musi jednak wyjaśnić przyczyny jego ustalenia.

Ważne: Podpisanie protokołu przez nabywcę nie oznacza, że akceptuje on wady lokalu – podpisanie protokołu oznacza, że następuje odbiór lokalu, ale nabywca nadal zachowuje uprawnienia związane ze zgłoszeniem stwierdzonych wad.

Wady istotne i nieistotne w budownictwie

Na gruncie ustawy deweloperskiej wprowadzono pojęcie wady istotnej. Jest to wada, która uniemożliwia normalne (zgodne z przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy) korzystanie z nieruchomości albo poważnie je utrudnia. Jeśli taka wada występuje w mieszkaniu, to nabywca może odmówić dokonania odbioru nieruchomości. Do wad istotnych zaliczamy w szczególności:

wady konstrukcji dachu,
wady ścian,
wady instalacji zewnętrznych lub wewnętrznych.

W ciągu 30 dni od wskazania wad w protokole deweloper musi dokonać ich usunięcia. Jeśli wada jest zbyt poważna, by usunąć ją w tym terminie, deweloper wyznacza nowy termin. Jeśli i tym razem nie dopełni swojego obowiązku, nabywca może odstąpić od umowy.

Po usunięciu wady istotnej strony ponownie spotykają się w celu przeprowadzenia odbioru lokalu lub domu.

Jeśli w trakcie pierwszego odbioru strony spierają się co do tego, czy wada jest istotna czy nie, powołują rzeczoznawcę. Jeśli opinia rzeczoznawcy potwierdzi istotne wady mieszkania, koszty jej sporządzenia ponosi deweloper, mimo że wstępnie opłaca je kupujący. Gdy opinia nie potwierdzi wad, kosztami obciążony zostanie nabywca.

Wady stwierdzone po dokonaniu odbioru lokalu

A co, jeśli dojdzie do stwierdzenia usterki po odbiorze mieszkania? To nierzadkie sytuacje, bo nie wszystkie niedociągnięcia widać przy odbiorze, kiedy mieszkanie nie jest jeszcze użytkowane, a jedynie oglądane. Tu możliwe są dwie sytuacje:

W ustawie deweloperskiej przyjęto, że wady, które zostały wykryte w okresie między odbiorem a przeniesieniem własności u notariusza, są traktowane tak samo, jak w przypadku tych ujawnionych przy odbiorze.
Jeśli przed upływem 5 lat od wydania mieszkania lub domu kupującemu zostanie wykazana wada, deweloper ma obowiązek dokonać jej usunięcia w oparciu o przepisy o rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.

Co obejmuje rękojmia dewelopera? Usterki po odbiorze mieszkania

Przepisy o rękojmi mają chronić osoby, które nabyły od dewelopera mieszkanie, w którym stwierdzono wady.

Co obejmuje rękojmia dewelopera? Roszczenia wynikające z rękojmi pozwalają żądać naprawy wad, obniżyć cenę zakupu do wartości mieszkania bez takich wad lub nawet odstąpić od umowy.

Wady fizyczne to takie, które zmniejszają wartość lub użyteczność lokalu. Tego rodzaju wadami są w szczególności:

Brak właściwości zgodnych z umową. Przykład: W umowie deweloper zobowiązał się do oddania mieszkania w nowoczesnym apartamentowcu. Kupujący od czasu do czasu obserwował powstający budynek i miał wrażenie, że odbiega on od prospektu, który stanowi część umowy. Po wejściu do oddanego budynku w dniu odbioru nabrał pewności, że wykorzystano niewłaściwe materiały i nie wykonano części określonych w umowie dekoracji.
Brak właściwości, o których zapewniał sprzedawca. Przykład: Deweloper reklamował budynek jako idealne miejsce dla osób pracujących z domu. Po odbiorze budynku okazało się, że jako zarządca (do czasu powołania zarządu składającego się z mieszkańców) wprowadził regulamin zabraniający prowadzenia działalności gospodarczej.
Wydanie nieruchomości w stanie niezupełnym. Przykład: W mieszkaniu, które miało być w pełni wykończone, brakuje armatury łazienkowej.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi

Deweloper jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu, które istniały w chwili wydania lokalu nabywcy. Przyjmuje się, że jest to data podpisania protokołu odbioru. Nie ponosi odpowiedzialności za wady, które powstały później (chyba że wynikły z przyczyny tkwiącej w lokalu w chwili jego wydania). Za wady powstałe później uznaje się na przykład takie, które powstały przy okazji prac wykończeniowych prowadzonych przez firmę remontową.

Przepisy faworyzują konsumenta: jeśli zauważy w mieszkaniu / domu jednorodzinnym wadę przed upływem roku od dnia wydania lokalu, to uznaje się, że istniała ona w chwili podpisania protokołu.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi nie trwa wiecznie: kończy się z upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu nabywcy.

Roszczenie o usunięcie wad fizycznych

Roszczenie o usunięcie wady nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego zgłasza w formie pisemnej. Zgłoszenie powinno określać przedmiot umowy, ujawnione wady i określenie żądania nabywcy. Po takim zgłoszeniu deweloper ma 14 dni na odpowiedź pod rygorem uznania, że zgadza się ze zgłoszeniem. Termin ten liczyć należy zgodnie z zasadami ogólnymi prawa cywilnego, tj. od momentu, kiedy odbiorca miał możliwość zapoznania się ze zgłoszeniem. Zastosowanie znajdzie art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jeśli zatem deweloper nie odebrał prawidłowo wysłanego pisma, to nie może później skutecznie powoływać się na ten fakt. To on ponosi ryzyko tego, że nie wdrożył odpowiednich narzędzi obsługi korespondencji.

Co zrobić w sytuacji, gdy deweloper zignoruje wezwanie do usunięcia wady? Jeśli w żaden sposób nie zareagował w ciągu 14 dni od doręczenia wezwania do usunięcia wady (nie skontaktował się z nabywcą, nie zaproponował sposobu rozwiązania problemu), to uznaje się, że uznał roszczenie. W takiej sytuacji należy przyjąć, że sprzedawca uznaje za zasadne zgłoszenie wady przez kupującego, jak również uznaje żądania zgłoszone przez konsumenta i wyraża zgodę na zaproponowany przez niego sposób zadośćuczynienia obowiązkom wynikającym z rękojmi.

Co to w praktyce oznacza to dla właściciela lokalu oraz ile czasu ma deweloper na usunięcie usterki? Przede wszystkim po bezskutecznym upływie 14- dniowego terminu deweloper nie może kwestionować swojej odpowiedzialności w zakresie objętym żądaniem kupującego i ma obowiązek zachować się tak, jak oczekuje klient (dokonać naprawy, wymiany). Jeśli nadal będzie uchylał się od odpowiedzialności, nabywca może skierować sprawę na drogę sądową.