Gwarancja i rękojmia na roboty budowlane

Pękające ściany, pojawiająca się wilgoć, niedziałające instalacje – to niespodzianki, które niewątpliwie psują radość z wprowadzenia się do nowego domu czy mieszkania. Rodzą naturalne pytanie o to, kto i w jakiej procedurze powinien usunąć te wady. Inwestor może skorzystać z prawnego oręża dwojakiego rodzaju: gwarancji lub rękojmi za roboty budowlane. Są to dwa różne środki ochrony o innej konstrukcji i podstawie prawnej. Już na etapie rozpoczęcia współpracy z wykonawcą robót budowlanych warto wiedzieć, na czym polegają, by w razie problemów móc skutecznie zawalczyć o swoje prawa.

Gwarancja i rękojmia na roboty budowlane – najważniejsze informacje

Gwarancja i rękojmia na roboty budowlane to dwie różne instytucje prawne, które wyznaczają granice odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych (dewelopera, firmy budowlanej) za wady powstałe w budynku lub poszczególnych jego częściach. Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, która z tych regulacji jest korzystniejsza dla inwestora, gdyż każdorazowo zależy to od indywidualnych okoliczności konkretnej sprawy. Trzeba mieć świadomość, że gwarancja i rękojmia różnią się od siebie podstawą prawną, zakresem odpowiedzialności i czasem obowiązywania.

Rękojmia na roboty budowlane – podstawa prawna, zakres, czas obowiązywania

Pojęcie rękojmi jest związane nie tylko z prawem budowlanym – to odpowiedzialność producenta lub sprzedawcy za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Rękojmia na roboty budowlane jest szczególnym jej rodzajem i została samodzielnie uregulo wana w Kodeksie cywilnym (KC).

Art. 656 § 1 w zw. z art. 638 § 1 KC stanowi, że do rękojmi za wady obiektu budowlanego odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o umowie o dzieło, a dalej przepisy dotyczące rękojmi przy sprzedaży. Tym samym rękojmia na roboty budowlane przyznaje inwestorowi następujące uprawnienia wobec wykonawcy:

• Usunięcie wady: jeśli wykonawca nie wywiąże się z tego obowiązku, inwestor może zlecić naprawę innej firmie, a kosztami naprawy obarczyć pierwotnego wykonawcę;
• Wymiana rzeczy: jeśli jest to technicznie wykonalne, inwestor może żądać usunięcia wadliwych elementów, np. uszkodzonych drzwi, na nowe, odpowiadające specyfikacji określonej w umowie i wolne od wad;
• Prawo do żądania obniżenia ceny: inwestor może żądać obniżenia ceny proporcjonalnie do stopnia, w jakim wada obniża użyteczność obiektu lub jego wartość, także estetyczną;
• Prawo odstąpienia od umowy: to krok ostateczny. Odstąpienie od umowy jest radykalnym rozwiązaniem i wchodzi w grę, gdy zawiodą inne sposoby doprowadzenia budynku do prawidłowego stanu. To rozwiązanie zwykle znajduje zastosowanie, gdy budynek zagraża bezpieczeństwu ludzi i nie należy w nim przebywać. Jeżeli z umowy nie wynika nic innego lub strony na dalszym etapie nie postanowią inaczej, przy odstąpieniu od umowy strony zobowiązane są zwrócić sobie wzajemnie otrzymane świadczenia, przez co zawsze warto rozważyć, czy ewentualne uzyskanie zwrotu wypłaconego wykonawcy wynagrodzenia przy jednoczesnym zobowiązaniu do oddania wybudowanego domu lub mieszkania w rzeczywistości odpowiadać będzie potrzebom i interesom inwestora.

Rękojmia powstaje z mocy prawa i nie wymaga żadnych dodatkowych ustaleń między stronami. Obejmuje ona odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania obiektu. Nie ma przy tym znaczenia, czy wykonawca ponosi winę za ich powstanie. Mógł nawet o nich nie wiedzieć – jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi posiada charakter obiektywny.

Czy można modyfikować zasady rękojmi na wady budowlane?

Zakres rękojmi jest określony w przepisach Kodeksu cywilnego. Co do zasady przepisy te posiadają charakter dyspozycyjny, jednakże strony nie mogą modyfikować ich treści na niekorzyść konsumenta. Dopuszczalne jest natomiast rozszerzenie odpowiedzialności wykonawcy, gdyż korzysta na tym kupujący będący osobą fizyczną.

Modyfikacja jest natomiast możliwa w sytuacji, gdy obie strony – inwestor i wykonawca – są przedsiębiorcami. Mogą ustalić, że odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi zostanie rozszerzona, ograniczona lub nawet całkowicie wyłączona. Porozumienie o ograniczeniu lub wyłączeniu odpowiedzialności wykonawcy będzie zarazem bezskuteczne, jeśli wykonawca zataił wadę przed inwestorem.

Okres rękojmi na roboty budowlane

Ile trwa rękojmia na roboty budowlane? Mówiąc o okresie, na jaki rozciąga się odpowiedzialność wykonawcy za wady budynku, musimy rozróżnić kilka sytuacji:

• Wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi za wady budowlane, jeśli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania budynku inwestorowi; w przypadku ruchomości termin ten wynosi dwa lata.
• Inwestor, który zauważy nieprawidłowość (wadę), nie powinien odkładać w czasie zgłoszenia tego faktu wykonawcy: jeśli dokona tego w ciągu roku, nie musi udowadniać istnienia wady. Obowiązuje tu domniemanie, że rzecz posiadała wadę już w dniu jej wydania.
• Przepisy przewidują, że bieg dwuletniego lub pięcioletniego terminu do stwierdzenia wady biegnie od dnia odbioru obiektu, ale strony mogą inaczej określić ten moment. Popularnie spotykanymi rozwiązaniami są zastrzeżenie, że termin rozpoczyna się od dnia podpisania protokołu odbioru końcowego lub wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
• Po upływie terminów roszczenia inwestora wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem.

Prawo budowlane gwarancja na roboty budowlane – podstawa prawna, zakres, czas trwania

W przeciwieństwie do rękojmi, która wynika z mocy prawa i wyznacza wykonawcy szereg obowiązków, których nie może on ograniczyć na niekorzyść kupującego, gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem do usunięcia wad i wynika z porozumienia stron. Obowiązki wykonawcy, zakres jego odpowiedzialności (a więc to, za jakie wady odpowiada) i czas ich trwania wynikają z umowy gwarancyjnej.

W rezultacie gwarancja może wiązać się z lepszą ochroną inwestora niż rękojmia, bo może obejmować szerszy zakres odpowiedzialności wykonawcy. Zasada swobody umów działa jednak w obie strony i równie dobrze ochrona wynikająca z umowy może okazać się węższa niż wynikająca z ustawowej rękojmi.

Umowa gwarancji na roboty budowlane co do zasady reguluje nie tylko zakres odpowiedzialności wykonawcy, lecz także procedurę zgłaszania wad i ich usuwania. W punkcie poświęconym terminowi naprawy gwarancyjnej wykonawca określa, w jakim terminie usunie usterkę lub w sprawach bardziej skomplikowanych – podejmie decyzję o dalszych krokach.

Udzielenie gwarancji na roboty budowlane następuje poprzez złożenie przez wykonawcę oświadczenia. Wymaga formy pisemnej, gdyż tylko w ten sposób inwestor może w razie sporu udowodnić, że wykonawca podjął wobec niego dodatkowe zobowiązania.

W orzecznictwie dominuje pogląd, że gwarancja stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne i dopełnia przepisy o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy, przez rozciągnięcie tej odpowiedzialności albo na inne podmioty, albo jej rozszerzenie na inne przyczyny zobowiązujące gwaranta do określonych czynności.

Rękojmia czy gwarancja na roboty budowlane: co jest korzystniejsze dla inwestora?

Podstawową formą ochrony w razie stwierdzenia nieprawidłowości w inwestycji budowlanej jest rękojmia. Do jej zalet należy przewidywalność: zasady wynikają z przepisów i są takie same dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. Mimo wszystko warto jednak nalegać na udzielenie gwarancji, która w niektórych sytuacjach może być dla inwestora dużo korzystniejsza.

Gwarancja może obejmować wady, których nie obejmuje rękojmia, wskazywać krótszy termin usunięcia wad lub obejmować ochroną czas dłuższy niż wynika z przepisów o rękojmi. Z tego powodu warto ubiegać się o to, aby wykonawca objął swoje działania gwarancją, która nie będzie powtarzała ustawowych regulacji dotyczących rękojmi, ale uzupełni je w sposób korzystniejszy dla inwestora. Należycie skonstruowana gwarancja to dodatkowa ochrona inwestora, która jednocześnie może stanowić istotny element budowanej przez wykonawcę przewagi konkurencyjnej.

Rękojmia a gwarancja na roboty budowlane – najważniejsze różnice

Poniżej przedstawiamy najważniejsze różnice między rękojmią a gwarancją na roboty budowlane.

	Rękojmia	Gwarancja
Podstawa prawna	Przepisy Kodeksu cywilnego.	Umowa.
Dobrowolność	Rękojmia powstaje z mocy prawa, niezależnie od woli wykonawcy i inwestora.	To dobrowolne zobowiązanie wykonawcy wobec inwestora. Przepisy nie wymagają udzielenia gwarancji na roboty budowlane.
Zakres odpowiedzialności wykonawcy	Określona w przepisach. Obejmuje wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili przekazania obiektu.	Każdorazowo określony w umowie.
Czas trwania odpowiedzialności	Wykonawca odpowiada za wady obiektu, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania budynku inwestorowi.	Ustalany przez strony. Może być dłuższy lub krótszy niż w przypadku rękojmi.
Modyfikacja warunków	Odpowiedzialność z tytułu rękojmi wynika z przepisów i może być modyfikowana tylko na korzyść inwestora będącego konsumentem. Niedopuszczalne jest pogorszenie zakresu praw inwestora, który nie jest przedsiębiorcą.	Zależna od zgodnej woli stron.

Rękojmia i gwarancja na roboty budowlane – oferta Kancelarii

Rękojmia na roboty budowlane i gwarancja to cenne narzędzia ochrony prawnej inwestora. Trzeba mieć przy tym świadomość, że korzystne postanowienia zawarte w umowie nie muszą przenosić się na sprawne uzyskanie oczekiwanego rezultatu: usunięcia wady, wymiany rzeczy czy obniżenia ceny. Wielu inwestorów doświadczyło sytuacji, w których wykonawcy próbowali uniknąć odpowiedzialności poprzez kwestionowanie odpowiedzialności lub przedstawianie własnych ekspertyz, z których wynikało, że nie doszło do żadnych nieprawidłowości. Zamiast szybkiego usunięcia wady i możliwości swobodnego korzystania z domu czy mieszkania, inwestor musi wówczas skierować sprawę do sądu i przez wiele miesięcy czekać na rozstrzygnięcie.

Mitek Dachowski Kancelaria Radców Prawnych z powodzeniem wspiera inwestorów w sporach z wykonawcą. Świadczymy usługi w różnych obszarach związanych z prawem budowlanym i korzystaniem z nieruchomości mieszkalnych oraz komercyjnych.