ODSZKODOWANIE ZA OGRANICZENIE MOŻLIWOŚCI KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI, z uwagi na wprowadzenie Obszaru Natura 2000

Obszar Natura 2000 to forma ochrony roślin, zwierząt oraz ich siedlisk zainicjowana przez Unię Europejską i wdrożona do polskiego systemu prawnego. Idea pozwala chronić przyrodę, ale jednocześnie wpływa na wartość nieruchomości, które są objęte specyficznymi regulacjami. Daje liczne ograniczenia co do ich użytkowania, a to wpływa na obniżenie wartości działek i powstałych na nich obiektów. Czy i w jaki sposób można starać się o odszkodowanie za powstałe szkody? Dowiesz się w poniższym artykule.

Obszar Natura 2000 – czym jest?

Natura 2000 to forma ochrony przyrody, która została zaimplementowana w polskim systemie prawnym w 2004 roku z inicjatywy Unii Europejskiej. W innych krajach wspólnoty również obowiązują podobne regulacje, które tworzą Europejską Sieć Ekologiczną Natura 2000.

Celem wdrożenia norm prawnych jest ochrona siedlisk przyrodniczych i gatunków, które są uznawane za cenne oraz zagrożone. Ochrona różnorodności biologicznej wywiera również wyraźny i, jak się okazuje, często negatywny wpływ na nieruchomości znajdujące się w rękach prywatnych właścicieli. 

Istnieją liczne ograniczenia związane z użytkowaniem gruntu objętego programem Natura 2000. Właściciele działek nie mogą gospodarować terenami zgodnie ze swoją wolą. W wyniku zmian wprowadzonych przez omawiane regulacje wielu z nich utraciło również możliwość prowadzenia inwestycji budowlanych. Wszystko to obniżyło komfort korzystania z gruntów, a także spowodowało liczne ograniczenia w zakresie możliwości ich sprzedaży. Co zrobić w takiej sytuacji?

Odszkodowanie za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości a wprowadzenie obszaru Natura 2000

Zgodnie z art. 129 ust. 1 ustawy – Prawo ochrony środowiska [„POŚ”], jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Jednocześnie w ust. 2 ww. artykułu ustawodawca rozszerzył katalog uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości o możliwość ubiegania się o odszkodowanie związane z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Z kolei w myśl art. 129 ust. 3 POŚ, roszczenie odszkodowawcze określone w ust. 2 przysługuje również użytkownikowi wieczystemu oraz osobie, której przysługuje inne prawo rzeczowe do nieruchomości.

Podmiot ubiegający się o przyznanie odszkodowania w pierwszej kolejności powinien wystąpić z wnioskiem do właściwego miejscowo starosty, który wydaje w tym zakresie decyzję o przyznaniu odszkodowania lub jego odmowie. Strona niezadowolona z przyznanego odszkodowania może w terminie 30 dni od dnia doręczenia jej wzmiankowanej decyzji wnieść powództwo do sądu powszechnego. Droga sądowa przysługuje także w razie niewydania decyzji przez właściwy organ w terminie 3 miesięcy od dnia zgłoszenia żądania przez poszkodowanego.

Podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania pozostaje właściwa jednostka samorządu terytorialnego albo reprezentowany przez wojewodę Skarb Państwa, w zależności od tego, w jaki sposób nastąpiło wprowadzenie ograniczeń dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości. Poszkodowany będzie zatem uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o odszkodowanie od Skarbu Państwa albo samorządu terytorialnego. 

Aby skutecznie ubiegać się o przyznanie odszkodowania, najlepiej skonsultować się z prawnikiem od prawa budowlanego. Każda sytuacja w tym wypadku ma indywidualny charakter, a przy roszczeniu należy uwzględnić m.in.:

• lokalizację działki;
• okres, w którym nieruchomość została wdrożona do obszaru Natura 2000;
• dotychczasowy sposób korzystania z działki oraz zmiany, które zaszły w wyniku nowego sposobu zagospodarowania przestrzeni;
• wartość nieruchomości przed wdrożeniem programu Natura 2000 i po jego implementacji w plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący na wskazanym obszarze.

W związku z całą procedurą ważne jest również uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, która potwierdzi, czy właściciel gruntu faktycznie poniósł straty w związku z wprowadzonymi regulacjami z zakresu ochrony przyrody.

Jaka powinna być wysokość odszkodowania za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości?

Co do zasady wysokość odszkodowania powinna pokrywać straty, które poniósł właściciel nieruchomości w związku z regulacjami związanymi z ochroną przyrody. Należy więc wycenić działkę przed wprowadzeniem zmian, a następnie po ich implementacji. Wysokość odszkodowania będzie różnicą pomiędzy tymi dwoma wielkościami.

Należy przy tym pamiętać, że Natura 2000 wprowadza liczne ograniczenia związane m.in. z możliwością budowy budynków i dróg, dlatego wysokość odszkodowania ma indywidualny charakter odpowiadający rozmiarom szkody, która została w danym przypadku wyrządzona.

Natura 2000 to regulacja, która umożliwia faktyczną ochronę przyrody i różnorodności biologicznej na terenie Polski oraz innych państw Unii Europejskiej. Należy jednak pamiętać, że jej wdrożenie negatywnie wpływa na sytuację właścicieli gruntów, którzy planowali np. przygotowanie inwestycji budowlanych. W państwach członkowskich, w tym w Polsce, takim osobom wypłacane są stosowne rekompensaty, dlatego warto skorzystać z uprawnienia do odszkodowania za powstałe szkody.